Hiện nay, báo giá xây dựng phần thô là gói dịch vụ được nhiều gia chủ lựa chọn, đặc biệt là tại các thành phố lớn.
Để tiết kiệm chi phí xây nhà và hoàn thiện ngôi nhà đẹp như ý. Dưới đây là 8 vấn đề bạn nên biết trước khi ký hợp đồng gói báo giá xây nhà phần thô.
1.
Dịch vụ báo giá xây nhà.
Dịch vụ thi công xây dựng rất cạnh tranh và sôi động. Riêng xây dựng nhà ở gia đình hiện nay có 3 gói dịch vụ thi công chủ yếu đó là:
- Dịch vụ nhân công xây dựng nhà.
- Dịch vụ xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện.
- Dịch vụ xây nhà trọn gói.
Mỗi gói dịch vụ thi công xây dựng điều có ưu và nhược điểm riêng. Nên, tùy từng gia chủ để xem xét và lựa chọn gói xây dựng phù hợp.
Trong thực tế hiện nay, gói báo giá nhân công xây dựng thường áp dụng ở nông thôn. Còn, gói báo giá xây nhà trọn gói và xây dựng phần thô thường áp dụng nhiều tại các thành phố.
2.
Đơn giá xây dựng phần thô bao gồm những gì?
Tại Thành phố Hồ Chí Minh thì thi công xây dựng phần thô nhà ở gia đình được hiểu nôm na là nhà thầu sẽ chuẩn bị vật liệu xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện ngôi nhà.
Trong đó, thi công phần thô bao gồm: kết cấu bê tông cốt thép (móng, dầm, sàn và cột), tường gạch, cầu thang, mái, ngăn chia phòng ốc, ống nước âm tường, đế âm điện, tủ điện, dây điện đi âm tường – âm sàn.
Như vậy, báo giá xây dựng phần thô phù hợp với gia chủ có am hiểu về vật tư, xây dựng và thời gian để chuẩn bị vật liệu hoàn thiện.
3.
Xây dựng phần thô bao gồm những vật liệu nào?
Khi lựa chọn báo giá xây thô và nhân công hoàn thiện thì nhà thầu xây dựng cung cấp các vật liệu bao gồm:
- Sắt thép, Xi măng, bê tông.
- Cát, đá, Gạch xây
- Ống ruột gà, dây điện âm tường, ống nước
- Mái ngói/ Tole.
- Vật liệu chống thấm
Như vậy, bạn – gia chủ chuẩn bị các vật liệu còn lại để hoàn thiện ngôi nhà như:
- Sơn nước, sơn dầu.
- Gạch ốp lát.
- Chậu rửa, thiết bị vệ sinh.
- Cửa các loại.
- Cầu thang, bếp.
- Công tắc, bóng chiếu sáng.
- Trần thạch cao
- Hệ thống ống đồng máy lạnh
4.
Công việc xây dựng phần thô bao gồm những gì?
Phân chia theo nhiệm vụ chuẩn bị vật tư, nội dung công việc gói xây dựng nhà phần thô được chia làm 2 phần:
Phần 1. Thi công phần thô – nhà thầu chuẩn bị vật tư và nhân công.
- Vệ sinh công trường, làm lán trại cho công nhân.
- Định vị tim, móng.
- Đập, cắt đầu cọc và đào đất móng.
- Xây công trình ngầm như: bể tự hoại, hố ga, bể nước, v/v.
- Thi công cốt pha, cốt thép, đổ bê tông bản cầu thang, đà giằng, đà kiềng, dầm, cột, sàn theo bản vẻ thiết kế.
- Xây tường, tô trát hoàn thiện tất cả các tường bao che, tường ngăn phòng, hộp gen kỹ thuật, bậc tam cấp, bậc cầu thang bằng gạch ống.
- Thi công lắp đặt hệ thống cấp thoát nước nguội âm tường (không bao gồm hệ thống ống nước nóng năng lượng mặt trời).
- Thi công lắp đặt hệ thống ống luồn, hộp đấu nối cho dây điện các loại, dây điện, dây điện thoại, dây internet, cáp truyền hình âm tường. Không bao gồm mạng lan cho văn phòng, hệ thống chống sét, hệ thống ống đồng cho máy lạnh, hệ thống điện 03 pha.
- Thi công hệ thống cấp, thoát nước.
- Thi công chống thấm sê nô, WC và sân thượng.
Phần 2. Thi công phần hoàn thiện – Nhà thầu cung cấp nhân công, gia chủ cung cấp vật tư.
- Thi công ốp lát gạch nền và tường.
- Thi công ốp gạch, đá chẻ trang trí, không bao gồm đá granite, mable.
- Thi công sơn nước (trét xả mattit, sơn lót và hoàn thiện).
- Thi công lắp đặt thiết bị vệ sinh theo thiết kế (lavabo, bồn cầu và các phụ kiện).
- Thi công lắp đặt hệ thống điện và chiếu sáng theo thiết kế (ổ cắm, công tắc, bóng đèn).
- Vệ sinh công trình trước khi bàn giao.
5.
Nhân tố cấu thành đơn giá xây dựng nhà phần thô
Theo webxaynha.com thì 5 nhân tố chính cấu thành đơn giá xây thô nhà ở gia đình riêng lẻ bao gồm:
- Đơn giá nhân công xây dựng phần thô và hoàn thiện.
- Đơn giá vật liệu xây dựng phần thô.
- Chi phí công cụ, dụng cụ và máy móc thi công.
- Chi phí quản lý, giám sát và lợi nhuận của nhà thầu.
- Chi phí khác (điện, nước, chính quyền, v/v).
6.
Những yếu tố ảnh hưởng đến giá xây dựng phần thô
6 yếu tố chính ảnh hưởng đến báo giá xây thô và nhân công hoàn thiện bao gồm:
Địa điểm, vị trí xây dựng:
Địa điểm, vị trí thi công xây dựng có ảnh hưởng không nhỏ tới đơn giá và chi phí xây nhà phần thô. Vì, vị trí liên quan đến địa chất tốt hay xấu.
Nếu vị trí xây nhà trên vùng đất có địa chất tốt, bằng phẳng thì chi phí cho phần nền móng sẽ tiết kiệm hơn.
Ngược lại, nếu vị trí xây dựng nhà nằm trên nền đất có địa chất không chắc chắn thì sẽ phải phát sinh chi phí để gia cố móng.
Ngoài ra, vị trí xây nhà thuận tiện cho việc vận chuyển vật tư, vật liệu hay không? Hệ thống điện, nước phục vụ thi công có sẵn hay không? Tất cả đều ảnh hưởng đến đơn giá xây thô ngôi nhà của bạn.
Quy mô xây dựng:
Thông thường, xây nhà quy mô lớn thì chi phí xây dựng phần thô cao nhưng lại có đơn giá thấp hơn khi xây nhà quy mô nhỏ, lẻ.
Cụ thể, cùng xây dựng mẫu nhà phố nhưng giá xây thô nhà 3 tầng thường thấp hơn giá xây thô nhà 2 tầng.
Kiểu thiết kế:
Chi phí nhân công chiếm tỷ lệ khoảng 40% trong tổng chi phí xây dựng phần thô. Nếu nhà được thiết kế cầu kì, kiến trúc phức tạp thì đơn giá xây dựng phần thô cũng cao hơn nhà đơn giản.
Thời điểm thi công:
Nếu bạn có kế hoạch xây nhà vào thời điểm thời tiết thuận lợi, lực lượng lao động dồi dào thì chi phí xây nhà sẽ giảm hơn.
Ngược lại, bạn xây nhà vào thời điểm mưa lắm, nắng nhiều hay thiếu hụt lao động thì chi phí sẽ tăng theo.
Nhà thầu xây dựng:
Mỗi nhà thầu xây dựng có trình độ và lợi thế thi công khác nhau nên đơn giá, chất lượng xây thô cũng khác nhau.
Các yếu tố khác:
Ngoài các yếu tố trên thì giá xây dựng phần thô cũng bị chi phối bởi tiến độ, công năng, v/v.
7.
Cách tính dự toán chi phí xây dựng nhà phần thô
Để tính dự trù chi phí xây nhà, hiện nay có 2 cách tính phổ biến đó là:
- Tính chi phí xây nhà theo theo m2 xây dựng.
- Tinh chi phí xây nhà theo bóc tách khối lượng và đơn giá.
Tính chính xác cách tính theo bóc tách khối lượng và đơn giá cao hơn nhưng khó thực hiện đối với gia chủ và dự án nhà ở gia đình.
Để tự dự toán chi phí xây nhà, bạn có thể tham khảo cách tính theo m2 xây dựng dưới đây:
Chi phí xây nhà phần thô = Tổng diện tích xây dựng x đơn giá theo m2 xây dựng.
Tầng hầm = 150 – 250 % x diện tích.
Phần móng nhà:
- Nếu móng đơn = Diện tích x hệ số 40%.
- Nếu móng cọc = Diện tích x hệ số 30 – 50%.
- Nếu móng bè = Diện tích x hệ số 50%.
Các tầng (bao gồm trệt, lầu, chuồng cu (nếu có)) = Diện tích x hệ số 100%.
Phần mái nhà:
- Mái BTCT = Diện tích x hệ số 50%.
- Mái Tole = Diện tích x hệ số 20%.
- Mái BTCT dán ngói = Diện tích mặt nghiêng x hệ số 100%.
- Mái ngói kèo sắt = Diện tích mặt nghiêng x hệ số 70%.
- Sân nhà (trước/ sau): Diện tích x hệ số 30 – 70%.
Tham khảo thêm: Cách tính chi phí xây nhà 2, 3 và 4 tầng theo m2 xây dựng
Ghi chú: Xây nhà cùng diện tích, thiết kế nhưng ở các vị trí, thời điểm, quy mô khác nhau sẽ có đơn giá và chi phí khác nhau. Cụ thể, đơn giá và chi phí xây thô nhà 2 tầng 75m2 sẽ khác với chi phí xây thô nhà 3 tầng 75m2.
8.
Những lưu ý khác khi chọn giá xây nhà phần thô
Đơn giá xây dựng phần thô thường chưa bao gồm chi phí ép cọc bê tông. Nên, khi dự toán chi phí xây nhà, bạn nên dự trù và chuẩn bị thêm chi phí để ép cọc (nếu có).
Các vật tư nhà thầu chuẩn bị cần liệt kê chi tiết trên hợp hợp đồng xây dựng phần thô. Bao gồm: tên vật tư, quy cách, nhãn hiệu, chất lượng và nguồn gốc.
Gia chủ phối hợp với nhà thầu xây dựng để cung cấp các vật liệu hoàn thiện kịp thời, hạn chế phát sinh chi phí.
Nếu bạn không am hiểu và không có thời gian để chuẩn bị vật tư hoàn thiện thì báo giá xây nhà trọn gói là lựa chọn tốt để xem xét thay vì gói xây dựng phần thô.
